SCPI européennes : les avantages pour un particulier et pour une société

On nous pose souvent la question dans ces termes : « les SCPI européennes, c’est vraiment mieux ? » La réponse honnête est que cela dépend de qui investit. Un particulier imposé à 41 % et une société soumise à l’impôt sur les sociétés ne cherchent pas la même chose, et le même véhicule ne produit pas le même résultat chez l’un et chez l’autre. Voici les deux raisonnements, séparément.

Pour un particulier : l’argument est fiscal, et il est massif

Les loyers d’une SCPI française sont des revenus fonciers. Ils s’ajoutent à vos autres revenus, subissent votre tranche marginale, et supportent en plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À la tranche de 41 %, la ponction totale atteint 58,2 %. Sur 6 % affichés, il vous reste environ 2,5 %.

Les loyers d’une SCPI investie hors de France suivent un autre chemin. Ils sont d’abord imposés dans le pays où se trouve l’immeuble, à un taux souvent inférieur au nôtre. La convention fiscale bilatérale évite ensuite la double imposition, par le mécanisme du taux effectif ou par celui du crédit d’impôt selon le pays. Et surtout, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux français, parce que les prélèvements sociaux ne frappent pas les revenus immobiliers de source étrangère couverts par une convention. Sur 6 % affichés, il reste généralement 4 à 4,5 %.

L’écart n’est pas anecdotique. À rendement brut identique, la SCPI européenne peut délivrer près du double du net de la SCPI française pour un contribuable fortement imposé. C’est la raison principale pour laquelle nous les regardons de près.

Deux nuances, qu’il faut connaître avant de signer. Le crédit d’impôt conventionnel n’est ni reportable ni remboursable : si votre impôt français est nul, il est perdu. Et le taux d’imposition étranger n’est pas figé, un pays peut le relever.

Pour une société à l’impôt sur les sociétés : le raisonnement change complètement

Une société soumise à l’IS ne paie ni tranche marginale ni prélèvements sociaux. L’avantage fiscal des SCPI européennes, qui est décisif pour un particulier, perd donc l’essentiel de sa force. La société est imposée à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis à 25 %. Le taux étranger déjà acquitté vient s’imputer selon la convention, mais le gain relatif est bien plus faible.

Ce qui devient intéressant pour une société, c’est autre chose. L’amortissement comptable n’est pas possible sur des parts de SCPI, mais les intérêts d’emprunt sont déductibles, et la trésorerie qui dort sur un compte courant ne rapporte rien. Une holding qui place un excédent stable sur des parts de SCPI transforme un actif improductif en revenu récurrent, imposé à taux connu.

Le point de vigilance est la sortie. La plus-value de cession de parts détenues par une société à l’IS relève du régime des plus-values professionnelles, sans les abattements pour durée de détention dont bénéficie un particulier. L’horizon de détention doit donc être pensé dès l’entrée.

Et si on combine avec le démembrement

C’est là que les montages deviennent réellement intéressants. Un particulier fortement imposé qui n’a pas besoin de revenus immédiats achète la nue-propriété : il ne perçoit rien, donc il n’est imposé sur rien, et il récupère la pleine propriété au terme sans droits supplémentaires. Une société qui cherche du rendement immédiat achète l’usufruit temporaire et l’amortit sur la durée du démembrement. Les deux besoins s’emboîtent, et chacun y trouve son compte.

Nous avons à cœur d’optimiser chaque dispositif, et plus encore lorsqu’ils se cumulent. C’est la combinaison qui produit l’effet, rarement un produit pris isolément.