Transmettre 800 000 € sans droits : trois simulations chiffrées
Transmettre coûte cher quand on s’y prend tard, et presque rien quand on s’y prend tôt. Ce n’est pas une formule, c’est de l’arithmétique : l’abattement de 100 000 euros de l’article 779 du Code général des impôts se recharge tous les quinze ans, et le barème de l’article 669 réduit la valeur taxable de la nue-propriété en fonction de votre âge. Croisez les deux et le coût fiscal tombe à zéro sur des montants qui surprennent. Voici trois cas chiffrés, calculés avec des parts de SCPI.
Cas n°1 — Donner à 55 ans, sans payer un euro de droits
Un parent de 55 ans, un enfant, parts de SCPI
| Valeur des parts transmises en pleine propriété | 200 000 € |
| Valeur de la nue-propriété, barème 669 à 55 ans | 50 % |
| Assiette taxable de la donation | 100 000 € |
| Abattement article 779 par parent et par enfant | 100 000 € |
| Droits de donation dus | 0 € |
L’enfant reçoit la nue-propriété de 200 000 euros de parts sans aucun droit. Le parent conserve l’usufruit, donc l’intégralité des loyers jusqu’à son décès. Au décès, l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété en franchise totale de droits, en application de l’article 1133 du même code.
Cas n°2 — Un couple, deux enfants, quatre abattements
Deux parents de 55 ans, deux enfants, chaque parent donne à chaque enfant
| Abattements mobilisables, 4 × 100 000 € | 400 000 € |
| Valeur de la nue-propriété à 55 ans | 50 % |
| Patrimoine transmis en pleine propriété | 800 000 € |
| Droits de donation dus | 0 € |
| Rechargement des abattements | tous les 15 ans |
Attention au piège classique : le barème s’applique usufruitier par usufruitier. Si les deux parents n’ont pas le même âge, il faut additionner leurs deux situations et non doubler la première. Un parent de 52 ans et un parent de 63 ans ne transmettent pas le même montant.
Cas n°3 — Le démembrement temporaire, pour effacer la fiscalité des revenus
Achat de la nue-propriété de parts de SCPI sur 10 ans
| Capital investi en nue-propriété | 100 000 € |
| Décote de marché constatée sur 10 ans | 18 à 42 % |
| Valeur en pleine propriété à l’échéance, hypothèse 32 % de décote | 147 000 € |
| Revenus perçus pendant 10 ans | 0 € |
| Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux | 0 € |
| Base IFI du nu-propriétaire, article 968 | 0 € |
Le nu-propriétaire ne perçoit rien, donc n’est imposé sur rien. Il n’entre pas non plus dans l’assiette de l’IFI, l’article 968 du Code général des impôts mettant l’imposition à la charge de l’usufruitier, sauf les trois exceptions qu’il énumère. À l’échéance, il récupère la pleine propriété et commence à percevoir les loyers, sans droit ni frottement fiscal supplémentaire.
Ce que donne le cumul, sur une vie
Reprenez le cas n°2 et ajoutez le rechargement de l’abattement. Un couple qui commence à 55 ans transmet 800 000 euros de patrimoine en pleine propriété sans droits, recommence à 70 ans pour 400 000 euros d’abattement à nouveau, la nue-propriété valant alors 70 % du bien, soit environ 571 000 euros de valeur transmise. En deux opérations espacées de quinze ans, on dépasse 1,3 million d’euros transmis pour un coût fiscal nul, hors frais d’acte.
Et cela se combine encore. L’assurance vie ouvre 152 500 euros supplémentaires par bénéficiaire et par assuré au titre de l’article 990 I, hors succession et sans lien avec l’abattement de 100 000 euros. Une société civile permet de donner des parts plutôt que des biens, en conservant la gérance et donc le pilotage. Nous avons à cœur d’optimiser chaque dispositif, et plus encore lorsqu’ils se cumulent : c’est l’empilement qui produit le résultat, jamais un dispositif isolé.
Les conditions à respecter, sans exception
L’abattement doit être intact : toute donation consentie par le même parent au même enfant dans les quinze années précédentes s’impute. « Sans droits » ne signifie pas « sans frais » : la donation de parts de SCPI passe par acte notarié et génère des émoluments. Enfin, l’article 751 du Code général des impôts présume que le bien dont le défunt détenait l’usufruit et l’héritier la nue-propriété appartenait en pleine propriété au défunt ; la donation régulièrement enregistrée plus de trois mois avant le décès écarte cette présomption, ce qui plaide une fois de plus pour l’anticipation. Un montage dont le but serait principalement fiscal tomberait sous les articles L.64 et L.64 A du livre des procédures fiscales.
Chiffres arrêtés au 8 août 2026, établis sur la base de la législation en vigueur, articles 669, 779, 784, 968, 1133 et 990 I du Code général des impôts. Les simulations présentées sont des illustrations et ne constituent pas un engagement : le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’évoluer. Le capital investi en parts de SCPI n’est pas garanti, les revenus ne sont pas contractuels et la liquidité dépend du marché secondaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Page à vocation informative, ne constituant ni un conseil en investissement personnalisé ni une recommandation de souscription.
Ce site est édité par le Cabinet EPCA, conseil en investissements financiers et courtier d’assurance, qui accompagne particuliers et sociétés sur la sélection de SCPI, le démembrement et la transmission.